Um imóvel pode entrar no capital de uma empresa sem que a operação, por si só, gere ITBI. Mas isso não transforma qualquer transferência em uma passagem automática e sem perguntas. O que foi destinado ao capital? Como a operação foi documentada? E o que acontece quando o valor do imóvel ultrapassa a parcela integralizada?
Essas perguntas ganharam um contorno importante com o julgamento do Tema 1.348 pelo Supremo Tribunal Federal.
Em uma linha: a atividade imobiliária não afasta, por si só, a imunidade na integralização; o valor efetivamente levado ao capital continua sendo o limite.
A atividade imobiliária deixou de ser a resposta automática
No RE 1.495.108, o STF decidiu que a imunidade de ITBI na transmissão de imóvel para realização de capital social não depende da atividade preponderante da empresa que o recebe. A conclusão alcança também sociedades cuja atividade envolve compra e venda, locação ou administração de imóveis.
O ponto interpretativo está no artigo 156, § 2º, I, da Constituição. Segundo a leitura que prevaleceu, a ressalva relativa à atividade imobiliária se aplica às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica — não à transmissão feita para integralizar capital.
Isso muda uma conversa frequente na estruturação de holdings e sociedades imobiliárias. Antes de concluir que o ITBI é devido apenas porque a empresa atua no setor, será preciso distinguir a natureza da operação.
Mas a imunidade não cobre qualquer valor
Há um limite que continua decisivo: a imunidade alcança o valor efetivamente destinado à integralização do capital social. Se o imóvel for transferido por valor superior ao montante incorporado ao capital, a parcela excedente pode sofrer incidência de ITBI. Esse recorte já havia sido enfrentado pelo STF no Tema 796 e foi reafirmado na notícia oficial sobre o julgamento do Tema 1.348.
Por isso, o desenho societário e os registros da operação importam tanto quanto a tese jurídica. Instrumento societário, deliberação, valor atribuído ao imóvel e lançamento contábil precisam contar a mesma história. A diferença entre capital e eventual excedente não desaparece por uma escolha de nomenclatura.
O teste prático vem antes do registro
Antes de levar a operação ao registro, três verificações ajudam a enxergar o risco:
Natureza da transferência: o imóvel está sendo destinado à realização de capital, ou há outra operação por trás?
Valor capitalizado: o ato societário e os registros contábeis mostram, com clareza, qual parcela entrou no capital?
Coerência documental: avaliação, instrumento de aquisição e procedimento municipal contam a mesma história?
Não é uma conta genérica: o enquadramento depende dos documentos e do contexto de cada operação.
Também não se deve confundir a proteção constitucional de uma operação real com autorização para simulação ou fraude. A própria comunicação do STF registra essa ressalva. A discussão pode continuar em torno da substância do negócio e da parcela efetivamente capitalizada.
O avanço do julgamento é relevante. Ele afasta a atividade imobiliária como impedimento automático à imunidade na integralização. Mas não dispensa uma operação coerente, documentada e capaz de resistir à análise de quem a examinar depois.
O imóvel entrou na empresa. A pergunta é se o caminho percorrido até lá está claro no papel.
Abraço,
Rogério Santos
Santos Advocacia
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